MODIFICACIONES NORMATIVAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. FLEXIBILIZACION DEL MERCADO DE ALQUILER

Publicado el 23 jul. 2013 por Pérez de Ayala Abogados

En fechas recientes, se han realizado modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, mediante la regulación establecida  en la Ley 4/2013, de 4 de junio de 2013. Normativa que establece una serie de novedades legislativas, que permitirán una mayor flexibilización del alquiler de inmuebles destinados a la vivienda, de manera que éste pueda ser más dinámico. Debemos tener en cuenta, como premisa, que nuestro mercado inmobiliario está establecido dentro de unos parámetros con una alta tasa de propiedad  y un poco evolucionado mercado del alquiler. Sólo un 17% de la población vive en una vivienda de alquiler, frente al 30% de media de los países de nuestro entorno comunitario. Situación que supone un freno objetivo a la movilidad de los trabajadores, como a la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. Las principales novedades que se introducen podemos resumirlas en los siguientes apartados: - El régimen jurídico aplicable, refuerza la libertad de pactos y concede prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley. - La duración del arrendamiento, el cual queda reducido de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. - La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento. - Se establece la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento. - Se añade como causa de resolución de pleno derecho, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario. - En relación a  la fianza y con respecto a cualquier tipo de contrato, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente. Asimismo, se aborda por la nueva regulación la normalización del régimen jurídico del arrendamiento de viviendas, para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. Para ello se ha regulado la exigencia, de que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas, no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario. La Ley 4/2013, de 4 de junio de 2013, ha introducido también una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con la finalidad de abordar ciertas cuestiones que están generando problemas en los procesos de desahucio. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento, hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Todas estas medidas pueden ser una ayuda fundamental para poder obtener, en un plazo más o menos inmediato, el objetivo de la norma, que no es otro que flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, de manera que se pueda conjugar un  equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado inmobiliario.